ביטול מתנה במקרקעין
ביטול מתנה במקרקעין מתמקד במצבים שבהם מתבקש בית המשפט לבטל הענקה ללא תמורה של זכויות בדירה או נכס מקרקעין אחר. מתנות מסוג זה דורשות תימוכין בכתב וכן רישום המתנה במקרקעין בפנקס המקרקעין ולעם. במקרה ולכן העובדה שהזכויות לא נרשמו מהווה עילה לביטול מתנה. כאשר הזכויות של מקבל המתנה כבר נרשמו בפנקס המקרקעין, מקובל להניח שסבוך יותר לבטל את הרישום. לעומת זאת, ביטול מתנה במיטלטלין, כגון כסף, זכויות, רכוש שאינו מחובר חיבור של קבע, נחשב קל יותר מבחינה משפטית, אך קשה יותר להוכחה, מפאת העדר רישום זכויות בפנקס מוסדר. מתנה למראית עין או מתנה פיקטיבית מהווה אף היא עילה לביטול מתנה במקרקעין.
נטל ההוכחה לביטול מתנה במקרקעין
סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע, כי רישום של זכויות בפנקס המקרקעין מהווה "ראיה חותכת לתוכנו", ולכן ברור, כי על מנת לבטל מתנה שנרשמה בפנקס המקרקעין, יש להציג בבית המשפט תשתית ראייתית מקיפה לתמיכה בטענה כי יש לבטל את המתנה. רישום מקרקעין בפנקס משמעו תביעה שקשה יותר להוכיח אותה, מבחינה מעשית.
ברם, על אף רישום מתנת זכויות במקרקעין בפנקס המקרקעין, עדיין ניתן להוכיח, כי הרישום אינו משקף את כוונתו של נותן המתנה להעניק את זכויות הבעלות בדירה בימי חייו, ולפיכך יש לבטל את המתנה ולמחוק את הרישום בפנקס המקרקעין.
על מנת לעשות זאת, יש להוכיח שבעסקת המתנה במקרקעין נפלו פגמים כה מהותיים, עד כי דין המתנה לביטול או שהיא תלויה בתנאים שלא התקיימו.
עילות להגשת תביעת ביטול מתנה במקרקעין
את העילות ניתן לחלק לשתי קבוצות: עילות לביטול מתנה לפי חוק המתנה ועילות כלליות לביטול עסקת המתנה לפי חוק החוזים. להלן סקירה קצרה של העילות לביטול מתנה.
מתנה למראית עין
כאמור, המתנה היא הסכם ולפיכך היא כפופה, ככל הסכם, להוראות הכלליות של דיני החוזים. עולה השאלה, מה דינו של הסכם מתנה למראית עין ביחס לדרישת ביטולו.
הסכם מתנה למראית עין הינו חוזה אשר הצדדים לו מציגים כלפי כל העולם מצג משל ניתנה מתנה ללא תמורה, בשעה שאין זו כוונתם בפועל. דינו של הסכם כזה ביטול, אך אין בכך כדי לפגוע בזכות שצדדים חיצוניים להסכם רכשו בשל כריתתו.
היה וניתן להוכיח, כי עסקת המקרקעין הינה עיסקה למראית עין, הרי שנולד ספק כי אותה מתנה היא מתנת אמת. ההיגד "עסקה למראית עין" משמעו כי גם הנותן וגם המקבל כלל לא התכוונו להתקשר בעיסקת העברה של בעלות במקרקעין ללא תמורה.
בפרשת אליאס נקבע נתיב להוכחת עיסקה למראית עין בהוכחה כי על אף העברת הבעלות בדירת המגורים, התנהגותו של הצד המקבל אינה משקפת את הבעלות במקרקעין בפועל או את כוונת מעניק הצדדים לערוך עיסקת מתנה [i].
מתנה פיקטיבית
הסכם מתנה שנכרת מתוך מטרה למנוע תשלומי מיסים על מקרקעין, כאשר בפועל לא הוענקה מתנה, הינו הסכם פיקטיבי. אין ברצון הצדדים לערוך עסקת מתנה, והמטרה האמיתית העומדת מאחורי הסכם המתנה היא להונות את שלטונות המס במטרה להתחמק מתשלום המס. הצדדיםהחברו בקנוניה להסתיר את מטרתו האמיתית של ההסכם. על מנת להוכיח מתנה למראית עין. ניתן לבחון באמצעות העובדות נשוא נסיבות כריתת ההסכם, הראיות הממשיות והנסיבתיות והתנהגות הצדדים, כמו גם, האופן שבו בוצע ונאכף הסכם המתנה.
מתנת מקרקעין כעיסקה אסורה בירושה
סעיף 8(ב) לחוק הירושה קובע כי מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה.
בפרשת פלוני, נתקף הרישום בהתבסס על הטענה כי מדובר בעיסקה עתידית בירושה אשר אסורה על פי הוראות החוק [ii].
ביטול מתנה על יסוד סעיף 8(ב) לחוק הירושה מותנה בשאלה אחת ויחידה: האם המתנה ניתנה לאלתר המועד חייו של המעניק והסתיימה הלכה למעשה, שאז עניין לנו עם עסקה בעזבון עתידי שהיא עסקה כשרה או שמא המקבלים זכו במתנה רק עם פטירתו של המעניק שאז מדובר בעסקה פסולה בירושה, ובמילים אחרות עסקה בירושה עתידה.
הכלל הוא, כי כל מתנה שניתנת לעת הפטירה היא מתנה בטלה משעה שירושה תוענק רק במועד פטירת המצווה ובדרך שקבע בצוואתו.
לפיכך, נקבע בפרשת גפטר, כי הסכם המקנה זכויות או חלק מזכויות בנכס במתנה, ומתנה את העברתן בפטירת הנותן אינו עומד בתנאי הדין והינו הסכם פסול. דומה, כי היסוד המכריע לצורך בחינת שאלת תוקפו של הסכם המתנה לפי סעיף 8(ב) לעיל הוא בקביעת המועד שבו התכוונו הצדדים לאכוף את הסכם המתנה. ככל שקיימת זיקה בין הפטירה של המעניק לבין אכיפתו של ההסכם, הרי שקמה עילה לביטולו של ההסכם, שכן כאמור, מתנה שניתנה לעת מיתה, בטלה.
ככל שהמתנה אסורה בירושה, ניתן לטעון שהיקף העיזבון גדול יותר וכלל את דבר המתנה, במסגרת תביעה נפרדת למתן פסק דין הצהרתי לביטול המתנה, שאינה התנגדות לצוואה.,
מתנה במקרקעין על תנאי מפסיק
נתיב נוסף לביטול הסכם המתנה מצוי בהפרת התנאים להסכם המתנה. כך לדוגמא, יעקב מעניק לשלמה בנו את דירת המגורים שלו במתנה ובהתאם לאמור בתצהירי המתנה, נרשמת בעלות שלמה במרשם המקרקעין, אלא שבתצהירי המתנה מצוין, כי אסור לשלמה למכור את הדירה לאחר, ובמקרה שיעקב יזקק לכספים לצורך מימונו של בית האבות שלו, על שלמה למכור את הדירה ולסייע לו.
מדובר במתנה על תנאי ועל כן, אם ניתן להוכיח ששלמה הפר את התנאי, הרי שנולד ספק כי המתנה עודנה בתוקף. תנאי שכזה מכונה "תנאי מפסיק" או "מתנה על תנאי מפסיק", לאמור – היה והתנאי לא מתקיים, הרי שהמתנה
נפסקת.כאשר התנאי המפסיק מתקיים, יתבטל חוזה המתנה, והמעניק יהא זכאי להשבה של המתנה [iii].
מתנה במקרקעין על תנאי מתלה
היפוכו של התנאי המפסיק הינו "תנאי מתלה". מדובר בתנאי הקובע כי המתנה תיכנס לתוקף אך ורק אם התנאי יתקיים. כל עוד לא התקיים התנאי המתלה, הרי שלא נשתכללה עיסקת המתנה והיא אינה בתוקף. כך לדוגמא, אדם מעניק לבתו את דירתו במתנה, ובתנאי שתטפל בו כל ימי חייו. לאחר פטירתו, מתברר שהבת לא טיפלה באביה, ועל כן, התנאי המתלה לא נכנס לתוקף, וניתן לתבוע את ביטול הענקת הדירה.
תנאים שלא צוינו בהסכם המתנה
כבכל הסכם, ניתן להוכיח גם בחוזה המתנה את קיומם של תנאים שלא נרשמו, אך הצדדים התכוונו אליהם, על דרך של הבאת ראיות עקיפות.
בפרשת אנרט נקבע כי אין חובה להצביע על תנאי מפורש בהסכם מתנה שנערך בין הצדדים, וניתן להסיק את קיומו גם מהוראותיו הכלליות של ההסכם:
"אין אני מבקש לומר באורח מוחלט, כי בשום נסיבות לא ייתכנו נסיבות מהן ניתן להסיק גם במתנה תנאי מכללא. יכול אני לתאר לעצמי דוגמא של הורה קשיש שאינו מסוגל לדאוג לעצמו, והוא מוסר את כל רכושו או מרביתו לאחד מילדיו, אליו הוא עובר לגור כדי לקבל שם צרכיו ומחסורו. אם יתכחש ילדו זה להורה – יתכן וניתן יהא מהנסיבות להסיק, גם אם לא נאמר הדבר במפורש, כי הרכוש ניתן במתנה אגב תנאי מכללא מובן, כי יספק הילד להורה את מחסורו, ואם הוא מתכחש לכך, לא נתקיים התנאי ולא נתמלא החיוב"[iv].
כך לדוגמא, אין חובה להבהיר בחוזה מתנה כי הצד המקבל חייב להתנהג בכבוד למי שהעניק לו מתנה, מכיון שזו אחת מהוראות חוק המתנה, וכזכור, ככל שהמתנה לא הסתיימה, אפשר לתבוע את ביטולה, על יסוד התנהגות מחפירה של מקבל המתנה.
הווה אומר, אין צורך לרשום בתצהיר המתנה כי מקבל המתנה חייב להתנהג בכבוד למי שהעניק לו את המתנה. מדובר בתנאי "מכללא" שאם לא התקיים, אזי ניתן לטעון שיש לבטל את המתנה, בשל הפרת אותו תנאי.
טענה שכזו מתחברת לעובדה שבתי המשפט נוהגים לבטל מתנת מקרקעין מחמת אי כיבוד הורים.
צוואה הדדית ומתנה במקרקעין
במקרה שבו בן הזוג הנפטר הותיר את כל עזבונו לבן הזוג שנותר בחיים ולא התנה בתנאים או אסר על הענקת עזבונו, רשאי האחרון ליתן במתנה את החלק שירש מבן זוגו ובאופן שכזה להותיר את היורשים שאחריו ללא נכסים בעזבון. קראו להרחבה בנושא גם בערך צוואות הדדיות.
מקורות מידע על ביטול מתנה במקרקעין
[i] בע"מ 627/04 אליאס נ' מרק; ע"א 954/93 חג'בי נ' בן יונה פ"ד נ (1) 417
[ii] סעיף 8 (ב) לחוק הירושה התשכ”ה – 1965 (תמ”ש (ת”א) 7940/06 פלוני נ’ אלמוני, ע”א 763/88 פילובסקי נ’ בלס פ”ד מה (523 (4)).
[iii] ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר פד"י לו(4), 64; ע"א 343/87 פרי נ' פרי, פד"י מד(2) 154; ע"א 166/82, פלונית נ' דגני , פד"י לט(4) 113; תמ"ש (משפחה ת"א) 80170/98 סעיף י' נ' סעיף ז’, תק-מש 2003(4), 189 , 196 (2003)
[iv] ת"א (ת"א) 1624/75 אנרט נ' מויאל, פס"מ תשל"ט (2) 397)
משרד עורכי דין ד"ר רן מובשוביץ
רח’ ז'בוטינסקי 9, מגדל הכשרת היישוב, בני ברק 5126417
טל: 072-3310205 | פקס: 03-6850723
וואטסאפ: 054-8089547 | info@the-lawyer.co.il
כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין ד"ר רן מובשוביץ | עורך דין ירושה וצוואה |
ייצוג בלעדי בהליכי התנגדות לצוואה, הגנה מפני התנגדות לצוואה, ותביעות לביטול מתנה, עריכת צוואה
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בהתאם לצורך בטרם נקיטת כל פעולה.
