העברת דירה במתנה
העברת דירה במתנה או העברת דירה ללא תמורה היא נושא שכיח לדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתביעות לביטול הסכם מתנה וזהו מוקדו של מאמר זה. בדרך כלל, העברות שכאלו מתבצעות בין בני משפחה, כך שההורים מעבירים דירה במתנה לאחד מילדיהם או כאשר אחים מעבירים בינם לבין עצמם דירות מתוך מטרה למנוע סכסוכי ירושה או התנגדות לצוואה. במילים אחרות, מדובר בהעברת דירה בין קרובים.המקרים השכיחים ביותר הם העברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין הורה לילד או בין ילד להורה כגון העברת דירה במתנה לילד, בני זוג נשואים או ידועים בציבור, בין אחים או בין אחיינים וכן מסב לנכדו. הדיון בביטול של העברת דירה ללא תמורה מתמקד במספר נושאים: ראשית, יש לקבוע האם העברת הדירה במתנה הסתיימה כך שמדובר במתנה לאלתר או האם מדובר בהתחייבות למתן מתנה בעתיד. היה ומדובר במתנה לאלתר, הרי שהדיון בתביעה לביטול העברת יתמקד בעילות של ביטול חוזה על פי חוק החוזים, שכן המתנה היא חוזה ואין זה משנה מהו דבר המתנה. לעומת זאת, אם המתנה טרם הסתיימה ומדובר בהתחייבות למתן מתנה, הדיון יעסוק בעילות לביטול המתנה מכוחו של חוק המתנה וגם מכוחם של דיני
החוזים הכלליים. שנית, יש לבחון את מסמכי המתנה. בנוסף לתוכנו של תצהיר המתנה או הסכם המתנה וההצהרות של מקבל המתנה, יבחן בית המשפט את קיומו של ייפוי כוח בלתי חוזר ואם יש באמור בו, כדי למנוע את החזרה מהעברת הדירה במתנה.
העברת דירה ללא תמורה לילד
הסיבות להעברת דירה ללא תמורה בין קרובים למראית עין מבוססות בדרך כלל על רצונו של נותן הדירה להגן על הזכויות בדירה מפני צד שלישי. כך לדוגמא, רצון נותן המתנה להגן עליה מפני נושים הדורשים תשלום חובות, או כאשר בן הזוג חושש מפני הידועה בציבור שלו, שתטען כי קיים שיתוף ספציפי בדירה, ולצורך הגנה על הדירה הוא מעביר את הזכויות בדירה לילדו בהעברה ללא תמורה ובכך יוצר מחסום משפטי מפני טענה שכזו. בנוסף, לעיתים יש בהעברת דירה ללא תמורה לילד חסכון במס, כך שמדובר בהעברה למראית עין ולא במתנת אמת של דירה.
ביטול העברת דירה במתנה
ביטול העברת דירה במתנה ללא תמורה בין קרובים, משמעו הגשת תביעה לבית המשפט לענייני משפחה. הסוגיה הראשונה שאותה יש לבחון היא מעמדו של התובע. ככל שמדובר בנותן המתנה, ברור כי יש לו מעמד להגיש תביעה לביטולה. הסוגיה מתעוררת ביתר שאת כאשר מדובר בבן משפחה המבקש לבטל העברת דירה. בדרך כלל, בן המשפחה יבקש לבטל את העברת הדירה לאחר פטירת נותן המתנה, כחלק מסכסוך ירושה, אך חשוב לזכור, כי עצם העובדה שהעברת הדירה אינה נושאת חן בעיניו אינה בגדר עילה לביטול המתנה ואין במחשבותיו על אי ההגינות שבמתנה כדי לבטל אותה. המעמד לתקיפה של העברת דבר המתנה נולד כתוצאה מראיות המלמדות כי אותה העברה ללא תמורה של הדירה נעשתה בדרך של ניצול נותן המתנה, אם בשל אי הבנתו את טיבה של הפעולה המשפטית, אם בשל הטעייתו או בשל ניצול מעמדו של מקבל המתנה, באופן המלמד כי מדובר בטובת הנאה אסורה. כך לדוגמא, אסור לאפוטרופוס לקבל מתנה מחסוי שעליו הוא ממונה, והדבר נחשב לטובת הנאה אסורה. האפשרות הנוספת לביטול העברת הדירה במתנה נגזרת מכך שניתן להוכיח שהיה מדובר במתנת דירה למראית עין, כאשר לתובע את ביטול העברת הדירה קיים אינטרס שנפגע בשל אותה העברה, כגון היותו נושה או יורש של מקבל המתנה. זאת, רק במקרים מסויימים.
העברת דירה במתנה למראית עין
העברת דירה במתנה למראית עין משמעה שנותן המתנה ומקבל המתנה חברו יחד בכדי להציג מצג כלפי העולם, כאילו הדירה הועברה במתנה אל מקבל המתנה אך בפועל אין זה המצב. השיקולים העומדים ביסוד פעולה מעין זו הן שיקולי מס או שיקולים הנוגעים להגנת הזכויות בדירה מפני אדם שלישי כגון ידועים בציבור. העברת הדירה לילד או לאח נועדה במקרים שכאלו לנתק את הקשר בין הזכויות האמיתיות שיש לנותן המתנה בדירה, כך שלא ניתן יהיה לתבוע אותו בגינה של אותה דירה. במקרים שבהם מדובר במתנה למראית עין, נפסק כי המתנה תעמוד על כנה בכל הקשור למערכת היחסים שבין מקבל המתנה ונותן המתנה, אך לא כלפי העולם החיצון, כך שאם נותן המתנה חייב במס, ניתן יהיה לגבות חוב זה גם מן הדירה עצמה. כך גם במצב שבו נותן המתנה חייב כספים לנושים, יהיו רשאים הנושים לרדת לנכסיו הכוללים מבחינתם גם את הדירה, אף אם נרשמה למראית עין על שמו של הילד או האח כמקבל המתנה. הרציונל המשפטי העומד מאחורי היכולת לגבות חוב לדוגמא מדירה הרשומה על שם אדם אחר מבוסס על קיומה של "נאמנות משתמעת", נאמנות שאין לה ביטוי בכתב, אך קיימת במציאות.
נאמנות משתמעת במתנה למראית עין
נאמנות משתמעת במתנה למראית עין משמעה ש-נותן המתנה העביר לכאורה ולמראית עין בלבד את זכויותיו למקבל המתנה, והזכויות נרשמו על שמו של מקבל המתנה, אלא שאותן זכויות עודן שייכות בפועל מכוחו של הסכם נסתר לנותן המתנה, ומקבל המתנה מחזיק אותן על שמו, כביכול כשייכות לו. במצב שכזה, כאשר אין ביטוי לנאמנות של מקבל המתנה בכתב, נפסק כי ניתן להוכיח שקיימת נאמנות המשתמעת מתוך הנסיבות, אפילו אם אין היא רשומה בהסכם או שאותו הסכם הוסתר כלפי העולם החיצון. באופן שכזה, ניתן לרדת לנכסיו של נותן המתנה, גם אם הם רשומים על שמו של מקבל המתנה. נאמנות משתמעת יכולה להוות עילה בידיו של עורך דין לענייני ירושה ללמד כי יש מקום לקבל התנגדות לצו קיום צוואה.
משרד עורכי דין ד"ר רן מובשוביץ
רח’ אחד העם 35, תל אביב – יפו 6520206
טל: 072-3310205 | פקס: 03-6850723
וואטסאפ: 054-8089547 | info@the-lawyer.co.il
כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין ד"ר רן מובשוביץ | עורך דין ירושה וצוואה |
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בהתאם לצורך בטרם נקיטת כל פעולה.
